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羊年楼市盘点之市场篇 豪宅元年楼市分化加剧

2015-12-24
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  2015年楼市利好政策密集出台,高库存压力下的楼市历经上半年逐步回暖到渐热以及金九银十的平淡期,年终楼市高库存引各方关注,去库存也成为政策高层以及业界的主要议题。
  回顾整年楼市市场表现平淡,但仍有很多值得圈点之处。
  一线城市地王频现“豪宅元年”到来
  据一线城市土地储备中心的资料统计,今年11月份一线城市土地市场推出的土地达到了67宗,起拍价总计高达765.6亿元,创下了历史最高纪录。
  从成交来看,一线城市11月单月成交65宗地块,土地出让金高达1061.8299亿元,再创历史纪录。与此同时,成交楼面价也创了年内新高,达到了12715元,环比上涨23.7%。11月也是一线城市首次出现单月成交额破千亿元的月份。如北京11月单月土地成交额高达561.1189亿元创历史纪录。
  据统计,9月、10月、11月主要一线城市地王频现。以北京为例,2015年地王频出,土地供应成交火热,楼面价突破7.5万元/平方米,土地成交金额超2000亿元创近年新高。
  随着地王频现,近年来的地王项目今年陆续上市,豪宅市场火爆,如北京10万元/平方米以上顶豪成交接近去年10倍,2015年被业内称为“豪宅元年”,特别是一线城市北上广的“豪宅元年”。
  截至目前,北京单价10万元以上的顶豪预计全年将达到250套,而去年全年成交仅为24套。北京单价6万元、10万元,总价1000万元以上的豪宅,成交全都创新纪录。截至今年11月,上海单价超10万元的顶豪已成交490套,已超过过去3年的年度成交之和。
  业内人士分析,2015“豪宅元年”,10万时代已成定局,今年不仅是豪宅发力之年,更是豪宅常态化的转折之年,地王频出豪宅涌现是一个拐点,豪宅的异军突起是政策倾斜、土地市场和房开商前瞻等多方因素促成。
金九银十褪色楼市分化加剧
  与往年楼市旺季金九银十不同,北京楼市9月、10月销售平淡,供需双向疲软;同时,与一二线城市房价回暖、上涨的趋势相反,三四线城市房价因库存积压严重。
  以北京为例,从历年十一成交情况来看,基本处于逐渐减少的趋势,今年十一期间成交尚不足2008年的1/10。业内人士分析,与2008年楼市的黄金时代相比,目前楼市已进入白银时代,供需都较为疲软。
  事实上楼市在供需疲软的同时,城市房价两极分化态势加剧。国家统计局11月中下旬发布数据,10月70个大中城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落0.2个百分点,环比最高涨幅为2.1%,最低为下降1%;其中一二线城市房价环比涨幅回落,三线城市新建商品住宅价格环比由持平转降。
  资料显示,近年来20个标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元,其中一线城市的投资占比历史性突破了四成,达到44%。与此形成鲜明对比的是,三四线城市楼市面临着高库存、弱需求的双重挤压。
  分析人士认为,随着户籍政策、信贷政策等利好对楼市的积极影响逐渐释放,主要城市房地产市场依然会有所升温,但大量三四线城市出现产业空心化,楼市供过于求,房价下滑,楼市两级分化或进一步加剧。
  高库存引关注库存需5年时间消化
  11月份以来,中央多次提出楼市去库存。据相关数据,截至11月末,全国商品房待售面积6.9637亿平方米,比10月末增加1004万平方米,处于历史高位。
  另据中国指数研究院数据显示,截止到11月,全国已竣工待售的面积约为6.96亿平方米,在建未售面积约为48亿平方米,待开工面积为8.5亿平方米(以2.4的容积率计算),全国整体库存约为63亿平方米,按照过去3年平均销售速度来计算,需要5年时间消化。
  中指院报告显示,今年以来(截止到11月)一线城市楼市迅速回暖,供需两旺,新房价格累计上涨15.1%,而二三线城市累计下跌,跌幅在1%左右,三四线城市仍面临去库存压力。
  近日中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作,其中“化解房地产库存”再度成为全国楼市的关键词。
  中指院预计2016年全国房地产行业的主要任务仍然为去库存,城市分化将持续加重,一线城市住宅价格仍将持续上涨,而三四线城市将面临下跌预期。

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