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2015二手房成北京楼市主角 成交量或创新高

2015-12-24
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  2015年,北京楼市回暖,作为已经成为市场成交主力的二手房,在今年也全面爆发。据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,2015年(前11个月)北京全市二手住宅成交总量逾17.4万套,预计今年全年成交量或将达到20万套,几近翻倍,交易量有望冲击2010年以来的新高,交易量连续第五年超越新房。

  降息、降准、二套房认定放松等一系列利好政策催热了2015年的二手房市场,在二手房市场中扮演重要角色的中介公司在这一年里展开前所未有的激烈竞争,屡屡抢占头条。买、卖、中介三方在这一年都成为备受市场关注的话题中心。业内专家认为,2016年,二手房仍将是市场成交的主力,但“量跌价稳”是大概率事件。

  成交量几近翻番价格涨幅有限

  2014年,是北京楼市陷入低迷的一年,根据链家研究院数据统计,全年二手房住宅网签套数约为10.3万套,是2008年实行全面网签以来最低的一年。不过,进入2015年,笼罩在市场上空的阴霾逐渐散去,特别是330新政之后,北京楼市,尤其是二手房市场成交量迅速上涨。

  链家研究院数据统计显示,2015年前3个月,二手房成交量同比增长幅度还处于两位数,特别是3月份,由于春节等假期的影响,单月成交量为10914套,同比增长25.41%。进入4月后,这一数据出现了大幅变化。4月单月成交量达17282套,同比增长133.04%。此后连续5个月成交量同比上涨超过100%,6月单月成交量几近2014年同期的3倍。

  根据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,2015年(前11个月)北京全市二手住宅成交总量逾17.4万套,预计今年全年成交量或将达到约20万套,几近翻倍,这一交易量有望冲击2010年以来的新高。

  成交量大幅上涨,但价格并没有如想象的那样波动剧烈。从数据统计可以看出,2015年前4个月,北京二手房市场成交均价同比均有所滑落,变化的分水岭主要出现在5月,单月成交均价首次出现了上涨,同比涨幅为4.2%。根据伟业我爱我家市场研究院数据统计,1-11月北京二手房成交价格比去年上涨约5%。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,目前卖一买一或卖二买一的改善型购房需求大概占到了二手房市场总购房量的六成以上,这部分改善型购房需求既是卖房的业主,同时也是买房的客户,这种双重身份使得房价保持了相对平稳,很难出现大幅上涨。

  政策利好催动需求入市

  对于今年北京楼市回暖的主要原因,业内一致认为,政策利好是决定性因素。

  今年3月30日,央行、住建部、银监会联合下发通知,调整个人住房政策。二套房商贷最低首付比例降至40%;公积金贷款购首套房最低首付20%,二套房最低首付30%;二手房营业税由“满五年”放宽为“满两年”……这一系列利好也被楼市称为330新政。330新政率先影响的就是二手房领域,特别是二手房营业税征收标准的改变,一时间在市场上释放了大量的二手房房源。

  除了330新政,央行在这一年连续五次的降息降准也鼓舞了购房者入市的积极性。经过5次降息,5年期以上贷款基准利率已降至4.95%,公积金贷款利率仅为3.25%,均创下史上新低。叠加上首套房的利率优惠折扣,贷款成本已经低于银行同期理财利率。

  胡景晖分析认为,与2014年相比,2015年全国楼市整体回暖的势头明显,一系列利好政策的出台,是推动楼市走出2014年低谷的主要因素。

  从地方层面来看,今年的房地产政策环境也非常宽松,有42个城市陆续取消了限购,许多城市还取消了对于外籍人士或外籍机构的购房限制。再加上京津冀一体化等国家战略的推进,今年国家的整体财政、税收、货币政策到各地方政府的刺激政策都取得了明显的成效,从而带来了北上广深乃至很多二线城市新房、二手房交易量的攀升。

  此外,一些局部地区的利好也成为推动购房者大量入市的主要原因。12月10日,国新办举行的京津冀协同发展有关情况新闻发布会上,北京市常务副市长李士祥表示,为加快建设北京市行政副中心,有序把北京的市属行政事业单位部分或全部搬到北京市行政副中心。在这个问题上,北京市委、市人大、市政府、市政协,四大机构将带头疏解,而且要在2017年底得以实现。

  虽然12月才有官方消息发布,但政府搬迁的消息早在5月就开始在各中介开发商间盛传,通州区域的二手房开始出现暴涨。虽然8月后通州开始实施严格的区域限购政策,但1-11月通州的二手房成交量达10068套,同比增长106.52%,价格同比上涨6.8%。

  豪宅元年新房市场“拒绝”刚需

  在330新政出台以后,二手房回暖速度明显超过了新房,除了因为330新政有对应二手房的利好政策外,与新房市场的高端化、豪宅化同样密不可分。2015被称为北京的豪宅元年,多个报价10万以上的项目让不少购房人对新房望而却步。

  在同一区域,二手房与新房的价格天差地别,部分区域新房价格是二手房的两倍甚至更多。

  以最近豪宅云集的东坝区域为例,多个项目报价都在10万以上,更有项目成交单价已经超过10万元/平方米,但北京奥林匹克花园、首开常青藤等东坝板块品质较好的二手房销售价格也就在4万元/平方米左右,而一些老盘价格还未站上3万元/平方米大关。

  此前北京湾副总张磊在接受《广厦时代》采访时曾表示,购房需求大量流向二手房主要有四个原因。

  首先,新房交房晚,往往要两年时间。而随着居住改善型业主很多都面临子女就学等情况,尽早入住成熟的社区,享受已经成熟的配套是当务之急。而新盘两年后入住还要面临着装修、等待配套成熟等因素,二者比较还是二手房划算。

  其次,二手房活跃区域大都在城市核心区或者五环以内,而新盘大多在五环以外以及郊区县。随着城市土地的不断升温,核心区土地已经所剩无几,新盘大多在五六环以外以及郊区县,而且供应量大,未来很可能要好几年生活在一个大工地内。而城区二手房地段、交通、配套都是现成的。

  第三,同一社区内,一二手房的价差会让买房人当时觉得二手房物超所值。目前,很多大盘新房未卖,二手房却异常活跃。如亚奥某大型社区,新盘卖60000元/平方米,而去年入住的二手房则卖52000元至55000元/平方米,而且享受的小区功能与新盘买家无异,买房人的感受非常好。

  第四,一二手联动,肯定要先卖旧房。很多开发商由于房子难卖,都采取了跟二手房中介公司合作卖新房,就是看中了这些中介公司手里大量的客户源。但实际上,二手房业务员对二手房市场了解透彻,往往在推新盘稍微遇阻时,就会将客户引到二手房买卖上来,很多开发商赔了夫人又折兵。

  中介大战互联网改善二手房交易体验

  二手房交易火热,作为二手房交易中的必要一环,二手房中介在这一年也没闲着。除了应对迅速增长的买卖双方外,应对彼此之间的竞争也成为这一年二手房中介的主要课题。

  2015年,沉寂多年的二手房中介领域来了不少搅局者。从大幅下调二手房佣金,到提高经纪人底薪和提佣;从不设门店,到一对一服务,互联网中介这条鲶鱼搅动了这个已经固化多年的行业。

  这一年,各大中介的广告铺天盖地。“爱屋吉屋买卖佣金1%,搜房网买卖佣金0.5%、丁丁租房免佣金、链家网冠名《芈月传》播出……”传统的只有一两个门店的小中介在这样的大环境下难以生存,关店的不在少数。不过对于两大传统中介,互联网中介的低价战略并未撼动他们原有的2.7%的定价标准,依然牢牢占据着市场份额的前两名。

  链家们依然是市场的老大,并且依然开疆拓土。业内资深人士表示,这是源于对于房源的控制。“关键在于房源,谁控制了房源,谁就控制了定价权。”在北京的二手房交易中房主处在绝对强势的地位。而链家和我爱我家的“魔术”奥秘就在于,往往能在最短的时间里,以最高的价格找到买房人,这样就赢得了房主的信任,形成了滚雪球般的优势,垄断了越来越多的房源。

  虽然链家们依然活得很好,但可以看到的是,互联网中介的加入确实在改变着这个行业,也在迫使传统中介做出改变适应市场。以链家为例,2015年,链家花费了大力气来完善自己的互联网平台。大力推广链家网,针对年轻群体推出了丁丁租房,也在租房的中介费上做出了让步。买卖双方在市场中获得了更多、更好的服务。虽然传统中介的中介费没有发生改变,但买卖双方至少多了很多种选择。

  作为互联网中介的代表,爱屋吉屋、搜房网等在这一年与传统中介的竞争中也在不断调整自己的策略。最初,低价挤占市场份额是他们首先做的,但时隔一年,他们也都发生了一些改变。搜房将0.5%的中介费提至了0.7%;爱屋吉屋在1%佣金的基础上加了0.5%的交易服务保障金;思源房通网转向做独立经纪人平台……

  无论这些中介怎么变革,都具备一个共同特征,在宣传时,客户体验都被放在了最重要的位置,以更好的服务吸引客户成为共同的目标,而交易双方在这种行业发展背景下,都将是最终的受惠者。

  二手房交易占主流将成常态 2016或“量跌价稳”

  今年已经是二手房成交量连续第五年超越新房,而且二手房交易在市场中的占比也在不断扩大。在业内人士看来,北京楼市未来仍将延续这一状态。

  亚豪机构市场总监郭毅表示,二手成交量超过新房是房地产市场趋于成熟的特征,北京的城市规模不会无限扩张,购房需求也不会无限扩张,在土地和新房供应量达到天花板的时候,二手房自然迎来了发展的春天。

  虽然二手房市场楼市主力的位置未来难以撼动,但20万套的成交量级被认为难以持续。胡景晖分析认为,虽然2015年楼市表现尚佳,但对2016年的市场预期仍需审慎看待。

  第一,2015市场的回暖很大程度上是在填补2014年交易量的不足,以北京为例,其近几年来的二手房交易量均值在15万套左右,但2014年不到10.5万,2015则将近20万,2016年很可能回归平均值,如果明年的年度交易量回归至15万套左右,那么2016年的市场就将比2015下降25%左右。全国很多城市都或将面临这样的情况。今年新房交易量比去年多了30%到50%,二手房交易量近乎翻倍,基本上是2009年以来市场最好的一年,但2015年交易量的大增可以说是2014年的触底反弹,如果明年回归到平均水平,交易量就有可能比2015年减少10%到25%。

  第二,2015年虽然出台了很多利好政策,但这些政策的边际效应正在逐步递减,同时政策频出也表明了每一个政策的刺激周期在缩短,新常态下,很难有一个政策能让整个市场翻转。

  第三,330政策和后续政策的鼓励方向已从原来的首次置业转向了改善型需求,但整体而言,改善型购房人群的需求方向还是集中在紧凑型、中低价位的住房,现在的市场偏豪宅化、高端化,实际上跟改善型需求很难匹配;而货币政策虽然一再降低首付比例,但也使得购房人在未来很长时间内月供压力大、资金紧张,进行改善型购房时需对未来收入的增长有明确预期,但能否实现还有赖于未来经济增长和各种因素的兑现。

  本版文/门庭婷

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