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2015"暴涨"的环京楼市:量价齐涨 部分价格超北京郊区

2015-12-24
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  新房价格不到一年时间实现翻倍,这样的市场“奇迹”并未发生在被一线房企及业内人士一致看好的北京市场,而是在京东连三线城市都算不上的燕郊上演。

  在楼市整体回暖的大背景下,京津冀一体化及一些大型公建的规划,让环京楼市在今年的表现极为抢眼。一方面不限购、总价低等先天条件让大量投资客涌入环京;另一方面,与北京天然的地理距离也让不少购房者将环京作为通勤居住及未来的养老居所。多种需求的集中让环京楼市价格在今年出现了大幅上涨,呼吁政府规范楼市发展的声音一直不断。事实上,虽然环京部分区域楼市出现无序发展,但此轮在环京置业的购房人并不盲目,心里账算得很清楚,或为长线投资,或为自住养老,环京各板块在不同维度上的价值差异明显,也吸引了不同人群的关注。

  燕郊房价领跑环京 主流价格仍在万元以内

  提起今年的环京楼市走势,“暴涨”总是很多人的第一印象。这主要源于与北京城区直线距离最近的燕郊在这一轮楼市回暖中的疯狂。多个楼盘价格大幅度上调,甚至有项目销售价格在一年内实现了翻倍。最新开盘项目的价格已经直逼20000元/平方米的大关。

  虽然价格节节攀升,但燕郊的居住体验在这一年并未有明显的改善,早晚高峰长长的拥堵和“一下雨就看海”的经历是每个居住在燕郊人的痛。不过以目前的形势看,这些人尽皆知的缺陷并未减缓燕郊房价上涨的速度。

  燕郊楼市价格的抢眼表现让不少人忽略了环京其他板块在今年的发展。事实上,在《京津冀协同规划纲要》即将出台和楼市的整体回暖,让环京区域房价都出现了不同程度的上涨,不过相较燕郊的疯狂则显得冷静了许多。以燕郊的邻居香河为例,某品牌开发商旗下的百万平方米大盘,在今年年初时起价为5500元/平方米,而9月最新开盘的一批产品起价6900元/平方米,最新一批报价为8100元/平方米。除此之外,固安、涞水、怀来、廊坊、天津武清等板块除别墅外的产品均价都在万元以内。

  此次出台的《通知》也同样对环京各板块的房价做出了规范,《通知》要求,严厉打击房地产企业“囤地炒地”,对企业自身原因造成土地闲置的,依法坚决查处。发挥社会监督作用,对问题房地产企业实施约谈制度,查处房地产企业恶意炒作、捂盘惜售、哄抬房价等行为。规范中介行为,严厉打击房地产经纪机构发布虚假房源信息,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者。加强房地产企业信用管理,及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。《通知》还重点指出,未取得商品房预售许可的开发项目,严禁任何形式的预售和广告宣传。强化商品房预售方案管理,完善新建商品房预(销)售价格备案制度,严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定。这对于那些热衷于排卡,借利好消息任意涨价的项目是个不小的打击,有业内人士就表示,如果严格按照这个通知规定执行,环京的很多项目都会遭受处罚。

  买环境 京西京北优势明显

  虽然价格在今年有所上涨,但环京大部分区域的房价相对于北京还是低了不少。而且,环京区域部分板块拥有的环境优势被购房者所青睐,在京郊购置一套房产作为第二居所,用于短时间的度假是不少环京置业者的主要目的。

  “看到这里的湖光山色,就足以说服我在此购房了。”一位在京西南涞水的华银天鹅湖购房的购房人告诉《广厦时代》。在环京楼市,很多大盘都是依景区而建,甚至有些楼盘本身就建在景区内,与北京市区截然不同的风景就足以吸引购房人,这其中以京西及京北优势最为明显。

  京西的环境资源主要集中在西南部,河北涞水县的一些楼盘主打的都是环境牌。华银天鹅湖、碧桂园九龙湾、一渡新新小镇等大盘集中在此。区域内有数十处国家4A级风景区和历史古迹,周口店、十渡、野三坡、云居寺、清西陵等都位于此板块周边。凭借地理优势和项目本身的规划,该区域的各项目还拥有自己的环境优势,例如华银天鹅湖2000亩的湖面,一渡新新小镇的27洞国际标准高尔夫球场等。在地理环境上,京西与京东截然不同。

  另一在环境上具备明显优势的是京北板块,其中分布项目最多的是张家口的怀来县。该区域内旅游胜地众多,县境内有54公里的古长城、千古之谜古崖居、蚩尤冢、鸡鸣驿古驿站等,还有最值得一提、也最被购房人看重的官厅水库。

  以区域开发较早、业主满意度较高的原乡美利坚项目为例,项目位于古崖居西侧,官厅水库以北,项目整体与周边的山水景色融为一体,类似的社区环境,在京东及京南很难见到。此外,今年北京与张家口联合申冬奥成功后,北京客户到京北置业的范围也在继续向北拓展,尤其是崇礼滑雪场周边的项目,在今年的价格也有所上涨。

  除了京西京北规模大、集中度高的环境资源外,京东的潮白河、京南的温泉等也是不少环京楼盘的主打卖点。

  便利 京东京南自住占比最大

  除了度假需求,自住也是一些购房人在环京置业的主要原因。由于北京市区的高房价和对购房资格的限制,大量的购房需求被挤压外溢。对于这部分自住人群,居住地的便利性就成了他们首要考虑的因素。

  以今年价格疯涨的燕郊为例,虽然价格高企,但在环京楼市中受欢迎程度一直稳居首位的主要原因就是其与北京城区最短的直线距离。无论是公共交通还是自驾出行,虽然人流量较大,但不可否认,燕郊生活是最便利的。多条公交线路的终点站,短距离即可接驳至地铁六号线,全程高速直达四环的路网都是燕郊这些年价格上涨的底气。

  不过,随着交通的发展,京东的香河、大厂,京南的固安也成为一些刚需客的选择。目前香河到北京的公交主要是938路、810快等,可以直接到达国贸。自驾车可以选择走京沈高速,如果路上畅通,45分钟左右也可以到达CBD。方先生就是香河—北京通勤族的一员,他已经在香河居住三年了。每天往返于香河和北四环的他表示,真正居住后就会发现,香河并没有想象得那么远。

  固安则是工作在西部购房人的选择,通过京开高速可以直接到达二环。如果选择公共交通的话,固安也有接驳地铁4号线天宫院站的公交车,路况好时大概半小时可以到达。

  自住客户考虑的另一主要因素是居住的日常配套。在燕郊,基本的配套已经完备,但周末燕郊进城的公交仍然人满为患,大多数人还是会选择将消费留在北京。相比燕郊,环京的其他区域在配套上则更有待提高。以香河为例,以天下第一城为中心的老城区基本生活配套已比较完备,但北部新城的配套设施还有待提高。

  买未来 投资者跟着交通产业走

  看中环境度假养老,因为价格、资格购买自住,无论是哪种需求,购房者都兼具了一定的投资目的。另外,京津冀协同发展等利好也吸引了大量的投资客进入环京区域购房投资。

  特别是京津冀协同发展上升为国家战略之后,各环京区域陆续迎来利好。投资客在考查时,区域未来的产业规划、特别是与北京之间的交通联系成为投资客最看重的因素之一。“地铁4号线通至固安”、“固安将迎地铁时代”这些都是走访固安楼市时最常看到的广告语。虽然尚无确切消息证实,但这一风向就已经吸引了很多投资客关注。固安的另一吸引投资客的卖点是正在建设的第二机场,“未来的望京”是售楼人员最爱给购房人画出的饼。

  北京和张家口联手举办2020年冬奥会,最被购房人关注的就是冬奥会为京北交通和配套带来的改变,尤其是交通方面。京张高铁、从延庆到崇礼的延崇路都将为京北的发展提供基础。

  另外在京西涞水,虽然环境已经足以吸引购房人购买,但未来的交通规划也为其加上另一筹码。据了解,环北京城际铁路和京石城际铁路都已经将涞水纳入论证,目前两条高铁都已经进入可行性研究阶段。

  不过,对于在环京的投资,曾经有过投资经验的业内人士提醒,投资环京楼市,要放平心态,不能看到类似燕郊的暴涨,就希望自己可以短期获得可观收益。投资环京,总体看还是一种长线的投资方式。本版文/门庭婷

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