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2015北京土地出让金额破2000亿 丰台、大兴地王集中

2015-12-24
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  遍地地王支撑了今年北京的土地市场,北京年内土地市场成交金额突破2000亿元几无悬念,这也将创造历史最高纪录。数据显示,今年以来,北京土地市场共有103宗土地实现出让,相比去年减少38宗,建设用地和规划建筑面积同比均大幅下滑,但土地出让金却创新高。这主要是由于标杆房企大举回归一二线城市,导致地王频现,直接拉升了土地价格。

  全年土地收入近2000亿元

  5万元、6万元、甚至7万元的土地价格,在不断刷新着人们对于北京土地“天花板”的想象。一平方米的价格几乎就是一辆家用轿车的价格,也难怪今年的土地收入提前创下了历史新高。根据北京市土地整理储备中心公示的数据统计,截至12月23日,今年北京土地出让金额已经累计达2017.25亿元,创下了新的纪录。而此前土地成交高峰时的2013年和2014年,全年的出让金总额分别为1822亿元和1917亿元。

  据中原地产统计,截至12月23日,年内还有4宗土地待出让,可以预计的是,今年土地成交的记录还有可能被刷新。

  如果有人认为2000亿元的土地收入是因为土地供应开闸放水,那就大错特错了,相反,今年成交的土地相比去年反而更少了。亚豪机构的统计数据显示,截至12月23日,今年北京共有106宗土地实现出让,相比去年减少了35宗。 在这106宗土地中,建设用地面积合计674.96万平方米,规划建筑面积1469.08万平方米,同比分别减少了30%、14%,这一土地成交量也创近8年新低。但这丝毫没有影响开发商们的抢地热情,标杆房企大举回归一线城市,导致地王频现。像葛洲坝、碧桂园这类并不经常高调抢地的房企,也参与到地王的制造中。

  业内人士指出,伴随着供应减少,一二线重点城市土地市场需求却在日益增加,土地市场竞争日益激烈。地王频现将导致未来豪宅供应增加,给豪宅市场带来压力。

  不仅仅是北京,一二线城市土地市场近来升温明显。根据统计,今年前11月,中国300个城市土地出让金、土地成交面积相比去年都有不同程度下滑。不过,11月300个城市土地出让金却创年内新高。尤其是一线城市及重点二线城市,升温态势更加明显。

  数据显示,2015年11月,一线四大城市成交地块出让金1062亿元,环比上涨133%,同比上涨47%,单月突破千亿元。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示:“北京去年的住宅土地出让金收入规模约为1311亿元,预计2015年将超过1400亿元。其他不少一线、二线城市的土地市场也非常火热,很多城市的土地收入都将创近年来的新高。”

  丰台因地“疯”成西“贵”

  2013年的土地热,让业界重新定义了孙河板块,2014年东坝又异军突起,备受关注。但在今年,西南三环沿线的丰台区域无疑是最耀眼的明星。只要有住宅用地放出,5万元/平方米已经成为了基本的起价。区域内甚至还成交了一块单价7.5万元/平方米的新地王,打破了2013年由融创创下的朝阳区农展馆地块7.3万元/平方米的楼面价纪录。

  10月末,丰台区花乡樊家村放出了一块覆盖居住、养老、医疗、托幼及中学用地的优质地段,加上当时土地市场 “断粮”已久,该宗地一推出便吸引了众多房企到场。最终,经过104轮的竞价,央企葛洲坝以49.5亿元的总价和配建4.1万平方米公租房和6.18万平方米农民回迁房的代价摘得,溢价率达到50%。

  据中原地产首席分析师张大伟测算,刨去配建和保障性住房,上述宅地商品房部分楼面单价高达7.5万/平方米,超过了农展馆地块,创北京住宅类楼面价历史新高。

  并且,紧邻该块新地王的是懋源地产的钓云台项目以及夏家胡同地块,其中夏家胡同地块楼面价高达4.5万元/平方米,钓云台主打170平方米以上的大户型,已经在12月份入市销售,单价在10万元/平方米左右。业内人士预计,樊家村地块作为北京的新地王,每平方米成本就超过了7万元,预计市场售价将在每平方米15万元左右。

  从全年土地成交来看,楼面价也明显提升。数据显示,2015年(截至12月23日)成交的49宗宅地当中,实际楼面价低于10000元/平方米的仅9宗;实际楼面价10000-30000元/平方米之间的有17宗;而实际楼面价超过30000元/平方米的则多达23宗,占比高达46%,而在2014年这一区间段占比仅在20%左右。

  尤其是地王频出的丰台,在土地“疯狂”过后,留下的是遍地豪宅。

  “如今的丰台西南三环一带,北有龙湖西宸原著、西有钓云台、东有夏家胡同以及华润亚林西项目、南面还有中海九号公馆,丰台新兴豪宅区的雏形已现。”亚豪机构副总经理任启鑫表示,加上已经出让的多块丰台高价地,未来丰台将像孙河一样成为新的豪宅板块,西南三环也将晋升“西贵”。

  据中原地产统计,截至目前,北京楼面价超过4万元的含居住类土地合计有30宗左右,其中有7宗出现在丰台区域,包括之前的西局、夏家胡同、亚林西、石榴庄,均出现了多宗高价地。张大伟预计,叠加葛洲坝的地王及新宫高价地,预期丰台区域内将出现起码8-10个售价预期在8万-10万元的顶豪项目。

  张大伟称,作为城六区之一,丰台房地产市场过去一直平淡无奇,区域热度甚至不如亦庄区域,主要原因是土地供应节奏滞后。随着2013年龙湖、泰禾等品牌开发商接连进军西南市场,丰台土地价格迅速攀升,数宗高价地开始出现。2015年,丰台区的多个顶豪项目开始热销,丰台楼市越来越被认可。

  谁在拉动地价

  开发商为何敢于频频出手,甚至于不计成本?其背后的推动力有哪些?

  现阶段土地市场的竞争已经趋于白热化。如在今年10月举办的一场土地拍卖会上,金茂与碧桂园联合体经过多轮竞价,最终以140%溢价率、51.8亿元夺得丰台两幅地,当然其结果也使得地价飙升。

  专家分析指出,房企之所以敢于“大手大脚”,在于今年销售业绩向好,投资信心恢复,加上年终必须完成全年拿地目标,纷纷加码拿地,从而导致土地价格上扬。有业内人士表示,在已经完成全年销售业绩的情况下,众多房企面临年底拿地目标的完成度,因此不计成本拿地,并呈现趋向疯狂模式。在这种情况下,在北京、上海等一线城市,由于优质纯宅地的稀缺,土地价格自然会在各房企的激烈竞争中不断上行。

  更为深层次的原因在于房企对优质地块的追捧。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,伴随着供应不断减少,北京土地市场的需求却在日益增加,大型房企战线回缩,外地房企大举进京,使得北京住宅用地呈现出明显的供不应求状况,因此大多数“上拍”的宅地均引发争抢,甚至昌平北七家、大兴瀛海、顺义仁和这类六环附近的郊区县均出现楼面价3万以上的地块出现,高价地范围出现广泛外延。而在这其中部分环线位置较好,但也并不属于传统高端居住区的住宅地块也遭到了“疯抢”。

  统计数据显示,2015年宅地实际楼面价前五的项目当中,丰台区占据3席,地处南三四环之间以及周边,这些地块成交实际楼面价均比周边项目售价高出80%甚至翻倍,预计售价更是将高于周边项目两到三倍。任启鑫认为,虽然这些地块成本与预计售价与周边项目呈现畸高,但是对于房企来说,在全城豪宅化已成定局的趋势之下,绝对位置较好的项目更容易操作。

  另外,中小房企押注一线城市及重点城市,也在一定程度上促使土地市场价格飙升。业内研究员表示,房企在城市布局方面,会更加青睐于一线城市的布局。尤其是一些中小房企,会有押注一线城市的投资心理。此类房企到一线城市高溢价拿地,一是为了做标杆项目和做总部经济,二是认为后续房价持续上涨能够对冲目前地价上涨的风险。

  未来2年地王房价将上涨120%?

  有数据统计显示,今年北京已经出让的住宅土地,平均楼面价约在17800元左右,但事实上,其中大量的不可售物业,剔除干净,平均商品房住宅的楼面价高达3.8万,那么也就是说按照过去北京地王的售价预期,地价占房价42%左右,这些住宅项目的售价预期将在8万元左右。

  那么目前市场价格在多少?剔除了商品房住宅后,目前的市场成交均价在3万左右。其中成交结构趋向郊区化,五环外占比高。那么这种土地价格超过房价的市场,要求在未来2年,北京房价有120%的上涨。否则对于今年出现的十余个高价地王来说,入市难度将非常大。

  那么,房价真有可能跟随地价,在两年内涨120%吗?至少在多位业内人士看来,这样的计算推演太过理想化。明年价格预期变化最大的将是在7月集中出现地王的大兴,与10月集中出现地王的丰台。两大区域未来将披露出现价格预期在目前市场价格一倍的项目。

  虽然这两个区域的土地价格已经非常高,业内认为,对于未来如何打造产品,如何在与周边竞争中吸引买房人,如何平衡土地价格和利润的关系,都是拿地开发商未来两年的难题。单纯的按照土地价格提升售价并不一定被市场买账。

  亚豪机构副总经理任启鑫认为,2016年豪宅产品遍地开花已成定局,高端市场必然面临供大于求现象,对于房企来说,在非成熟豪宅区打造豪宅产品,必然要付出额外的成本进行周边配套的升级打造;而即便是在已有豪宅基础的区域,由于拿地成本相比周边项目高出一截,即便是耗巨资打造出品质项目,由于成本制约其竞争力必然也存在一定短板。因此虽然2016年遍地豪宅“看上去很美”,但对于房企来说则是面临严峻考验的一年。

  不过,也有业内人士认为,对北京土地市场来说,北京土地稀缺,供需比例悬殊,土地作为房地产市场的生产资料,特别是一线城市的战略意义更大,所以很多企业不完全的考虑销售利润,因此地王项目并不简单代表着高收益,明年豪宅竞争愈加严酷的情况下,喊得高卖得低的情况将更加普遍,甚至也会有项目可能贴着成本线销售。

  大型房企抱团联合拿地 中小房企“断顿”出走

  土地市场进入寡头时代

  遍地地王支撑了北京土地市场的屡创新高,从2013年开始,到今年的2000亿元的土地收入,北京土地市场的成交额经历了三年的连续上升。房企大鳄汇聚京城抢地已然成为下半年土地市场的常态,拍卖场上几乎全是央企和知名房企的身影,无论是北京本地的中小公司、还是外来的房企,几乎都很难在拍卖现场掀起波澜。中小型的房地产企业即便现身拍卖现场也普遍是举下牌子了事,很难真正参与到地王的竞争中,北京土地市场也正式进入寡头时代。

  北京地市进入寡头时代小房企难出头

  细数今年的地王们,都是众多大佬级房企频频出手捧场北京土地市场,诸如首开、龙湖、保利、万科等土地大鳄频频出现,而陌生的面孔则越来越少。

  同时,在北京土地市场“高单价”、“高总价”的压力下,联合拿地也成为房企主流。据悉,截至2015年12月3日,年内已有36宗土地被房企联合体拍下,不过,即便是联合体,也多是央企、国企和金融巨头的联合,同样很少带着中小房企玩。

  北京老牌“地主”首开可谓是联合拿地的积极分子。一边进行一级土地开发整理,另一边则在土地市场竞拍上玩起“排列组合”。今年地价快速上涨,有高负债率压力的首开拿地却毫不手软,首开+保利、首开+保利+龙湖、首开+万科……在朝阳区孙河、朝阳区东坝板块连续拍下地王,首开成为上述区域内最大的“造势商”。

  11月25日,首开又引入龙湖平安联合体进入孙河地王开发,形成首开、保利、龙湖、平安各占25%股权的四方联手开发之势。

  对于这样的现象,中国指数研究院副院长黄瑜表示,这也代表了当前在北京土地市场,都是资金充裕、实力雄厚的企业,无论是央企、房企甚至保险金融企业,都具备这样的条件。因为房地产行业一直属于资金较密集型行业,土地成本的攀升,让房企与之的合作意愿势必逐渐增强;而中小房企和实力差一截的民营房企很难获得大型房企的青睐,自身要进入一线城市的土地门槛也越来越高,失去了生存空间的中小房企,要么被逼出北京,要么在啃食老本,更加失去了在北京土地市场的话语权。

  国企独领风骚 抢下京沪半数地块

  随着门槛提高,资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起,并成为土地市场的主力军。而且,这一趋势正越来越明显。

  中国指数研究院梳理今年以来北京土地市场成交的44幅住宅用地发现其中77%的地块被央企或国企摘得,只有十幅为民企摘得;而上海今年以来成交的39幅住宅用地中,国企拿地占比达56%。

  此外,北京过去3年成交的160宗土地分别被83家企业斩获,其中63家企业基本只出现在1-2宗土地的竞争中,另外20家频繁出现,且收获最多。而这20家企业基本全部为上市房企,其中超过80%为国有企业。

  11月23日,北京当地老牌国企华远地产今年首次成功拿地,以35.4亿元夺取北京石景山苹果园地块,溢价率高达121%。据现场消息,此次竞拍共吸引了包括城建、华远、碧桂园、首创、金地商置等在内的12家房企竞逐。

  同一日,华润联手未来科技城共斥资50亿元,摘得北京小汤山两宗土地。其中一幅地块吸引来华润未来科技城联合体、中骏、国瑞、旭辉等四家企业参与竞拍。

  虽有诸多房企参与竞标,但23日的北京土地市场最终的胜利者均为国企。这似乎也成为2015年北京土地市场的一个缩影:国企才是独领风骚的“大土豪”。

  中小房企逃离房地产

  拿不到土地,中小房企就失去了弹药,在老项目开发殆尽后,不少企业选择了逃离。

  统计显示,截至目前,在北京产权交易所和上海联合产权交易所的待售房企股权达到34宗,总权益金额已超过一百亿元。其中,北交所受让项目19宗,待售总额46.47亿元,上交所受让项目15宗,待售总额高达60.34亿元。

  “这是目前楼市的一个基本趋势。”业内人士分析,在经历了十年的高速发展之后,中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代,已经一去不返,小型房企和原来主营业务不是房地产的企业都将逐渐退出市场。

  由于一二线城市土地市场被国企主宰,一线城市的房地产市场也将随着地价的上升而被动“豪宅化”。导致中小房企的机会寥寥。而国企主宰土地市场的趋势将影响未来楼市。首先,一线城市的土地市场进入寡头时代,市场交易变成“豪门游戏”。

  “现在在一二线核心城市拿地的企业主要就是央企、地方大国企和大的上市公司。”业内人士表示,中小型房企地产项目大多是在三四线城市和部分二线城市,随着行业利润率不断降低,加上三四线城市的高库存压力,未来将有更多中小房企离开房地产行业。

  本版文/本报记者 李桁

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