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评论:房地产去库存应供需两端发力

2015-12-24
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  “房地产”在时隔三年后再次以较大篇幅在中央经济工作会议上出现,成为2016中国经济工作的重点之一。中央经济工作会议提出的“扩大有效需求,打通供需通道,消化库存”抓住了解决房地产市场的牛鼻子。而实现去库存需要多管齐下,供需两侧同时施力。

  当前,因库存高企带来的房地产市场投资下滑已十分明显。房地产开发投资增速在去年勉强“保十”后,今年一季度开始一直徘徊在个位数,甚至在9月至11月连续出现负增长,且有逐月下降趋势。国家统计局数据显示,2015年前11个月,全国房地产投资开发增速降至1.3%,仅为去年同期水平的十分之一。其中,住宅投资增长0.7%,几近停滞状态。

  受房地产业绩下滑的影响,其上下游产业链包括钢铁、水泥、平板玻璃等因产能过剩陷入巨幅亏损。另外,银行不良贷款率大幅提升,预计今年年底整个银行体系的不良率接近2%,个别银行将高达到3%,面临较大金融风险。有机构测算,目前我国房地产企业自筹资金中50%来自银行贷款,订金和预收款中,来自银行贷款的比例也有15%之多。

  因此,化解房地产库存,是解决促投资、降低风险等问题的“绝对药方”。同时,这方面应多管齐下,从供需两端同时发力。

  首先,要扩大有效需求,加大对农业转移人口在中小城市、城镇首次购买住房政策的支持力度,例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策。同时扩大公积金缴存基本面,以低贷款利率更大程度支持该群体购房。

  其次,改变增量为主调控方式。在当前形势下,采用增量供应为主的调控方式已不适合市场化需求,在一定增量供给的前提下利用二手房市场和租赁市场存量去库存,可以有效防止总量供给过剩。比如,成都万科11月就率先试水“租售并举”,对成功申请西九万科驿的租客,如购买万科西九二期住宅,可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠。

  再次,建立以需求为导向的房地产供给结构。例如可以购租并举,发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

  最后,在保障类住房的提供上,大幅增加货币补贴的比例,由新建转为收购,以最大程度盘活存量待售新房、二手房等存量住房。另外可取消普通住宅与非普通住宅的划分,降低改善性人群的购房成本。

  当然,必须认识到,在未来一段时间内去库存的趋势不会改变,也就意味着政策仍将保持持续宽松。而在结构失衡下,一线城市与部分人口净流入明显的二线城市住房仍存短缺,因此,也应警惕政策宽松引发的该类城市房价大幅上扬。 □梁倩

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